O mercado de locação em Uruguaiana apresenta um cenário de relativa estabilidade nos preços, mas ainda marcado por limitações estruturais e pouca diversificação na oferta. Levantamento realizado pelo CIDADE, a partir da análise de 94 apartamentos disponíveis em cinco imobiliárias do município mostra que a maior parte dos imóveis segue um padrão semelhante: unidades de dois dormitórios, sem mobília e com infraestrutura básica.
O estudo, que considera imóveis disponíveis entre os dias 6 e 10 de abril, também inclui no cálculo dos valores o custo de condomínio, buscando refletir com mais precisão o gasto real enfrentado pelos inquilinos. A média geral do aluguel na cidade é de R$ 1.953, com valor médio de R$ 39 por metro quadrado, indicando um mercado alinhado à realidade de cidades de porte semelhante, mas não tão distante dos grandes centros, que oferecem melhor estrutura e mais opções.
Predomínio de imóveis com pouca estrutura
A maior parte dos apartamentos disponíveis está concentrada em unidades de dois dormitórios, que somam 43 dos 94 imóveis analisados. Em seguida aparecem os apartamentos de um dormitório ou kitnets, com 16 opções, e os de três dormitórios, que representam apenas 11 unidades. Também foram identificados 17 imóveis semi-mobiliados e sete totalmente mobiliados.
O cenário aponta para um mercado voltado principalmente a casais e famílias pequenas, com predominância de imóveis de perfil intermediário. A menor oferta de unidades maiores sugere uma limitação para famílias mais numerosas, enquanto a quantidade reduzida de kitnets indica que o público que busca moradias compactas encontra menos opções.
Mariana Fortes, 20 anos, chegou em Uruguaiana no início de 2025 para ingressar na Universidade Federal do Pampa. A estudante relatou dificuldade em encontrar um apartamento que atendesse suas necessidades. “São poucas opções e às vezes os apartamentos estão mal cuidados, sem pintura em dia e aqueles que oferecem o mínimo de estrutura têm um preço elevado”.
Um padrão da região central da cidade são os prédios mais antigos, com estruturas que, embora bem localizadas, nem sempre acompanham as demandas atuais dos locatários, exigindo adaptações e investimentos por parte de quem aluga.
Já para comerciária Carla Ferrari, 25 anos, a estrutura oferecida no mercado imobiliário preocupa, ela relata que em apenas um ano de contrato, teve problemas com vazamento de agua e fiação elétrica. “Os apartamentos são antigos e não possuem projeto de modernização, tive um vazamento logo que loquei e duas tomadas que pegaram fogo ao longo do ano (…) o proprietário arrumou, mas será que posso me sentir segura na minha casa?”. Carla revelou ao CIDADE que possui um aluguel de cerca de R$1100 reais e seu apartamento não veio com nenhuma mobilia.
Além da tipologia, o levantamento mostra um padrão estrutural recorrente: a maioria dos apartamentos disponíveis, especialmente os sem mobília, apresenta características básicas. Em muitos casos, os imóveis não contam com itens como armários planejados ou box nos banheiros, o que evidencia um mercado ainda pouco atualizado em termos de infraestrutura e comodidades.
Esse perfil impacta diretamente a percepção de valor dos imóveis e pode influenciar a decisão dos locatários, que muitas vezes precisam arcar com custos adicionais para adequar o espaço às suas necessidades.
Preços variam conforme tamanho e localização
Entre os apartamentos sem mobília, a média de preço para unidades de um dormitório é de R$ 1.153, com valores que vão de R$ 700 no bairro Ipiranga até R$ 1.750 no Centro. Já os imóveis de dois dormitórios apresentam média de R$ 1.781, variando entre R$ 980 no bairro Santana e R$ 3.160 no bairro Bela Vista.
Para apartamentos de três dormitórios, a média é de R$ 1.994, com ampla variação de preços: de R$ 1.050 em Santana até R$ 5.350 na Bela Vista. A diferença expressiva entre os extremos reforça o peso da localização e das características específicas de cada imóvel na definição dos valores.
No caso dos imóveis com mobília, os preços são mais elevados. Apartamentos totalmente mobiliados têm média de R$ 3.058, com opções entre R$ 1.430 (um dormitório na Bela Vista) e R$ 4.850 (três dormitórios no Centro). Já os semi-mobiliados apresentam média de R$ 2.660, com valores que vão de R$ 1.330 (um dormitório no Centro) até R$ 5.350 (três dormitórios também no Centro).
Oferta concentrada em bairros centrais
A distribuição geográfica dos imóveis também revela concentração em regiões mais centrais da cidade. A maioria das opções está localizada nos bairros Centro, São Miguel, Nova Esperança, São João, Bela Vista, Santana e Santo Antônio. Fora desse eixo, há apenas um imóvel disponível no bairro Ipiranga e outro na Cohab.
Esse padrão indica que a oferta de locação está fortemente ligada às áreas com maior infraestrutura urbana, acesso a serviços e mobilidade, enquanto bairros mais afastados apresentam baixa disponibilidade.
Outro dado relevante do levantamento é a baixa presença de vagas de garagem. Dos 94 imóveis analisados, apenas 33 oferecem esse diferencial, o que representa cerca de 35% do total. A maioria das unidades disponíveis, portanto, não conta com espaço para veículos, o que pode influenciar diretamente na escolha dos locatários, especialmente em áreas mais movimentadas da cidade.
Considerando os valores de aluguel acrescidos do condomínio, a média geral em Uruguaiana chega a R$ 1.953 mensais. Já o preço médio do metro quadrado fica em torno de R$ 39.
Esse valor posiciona o município abaixo da média nacional observada pelo índice FipeZAP, que aponta cerca de R$ 50,98 por metro quadrado nas cidades monitoradas. Ainda assim, o custo representa uma parcela significativa da renda, especialmente diante do padrão estrutural mais simples dos imóveis disponíveis.
Cenário local acompanha tendência de alta nacional
Os dados locais dialogam com o cenário nacional de valorização dos aluguéis. Segundo o índice FipeZAP, os novos contratos residenciais registraram alta média de 9,44% em 2025, mais que o dobro da inflação oficial medida pelo IPCA, que ficou em 4,26%.
Em comparação com outras cidades, Porto Alegre apresenta média de R$ 44 por metro quadrado, enquanto São Paulo ultrapassa os R$ 60/m². Já Pelotas registra um dos menores valores, com cerca de R$ 22,42/m². Uruguaiana com cerca de 120 mil habitantes possui uma média por metro quadrado apenas R$ 5 reais mais baixa do que a capital.
O levantamento do CIDADE mostra um mercado com preços dentro de uma faixa considerada média para a realidade local, mas ainda com desafios importantes. A predominância de imóveis com pouca estrutura, a baixa oferta de unidades com garagem e a concentração em bairros centrais indicam um setor que ainda tem espaço para modernização e diversificação.
Para os locatários, o cenário reforça a necessidade de avaliar não apenas o valor do aluguel, mas também as condições do imóvel e os custos adicionais necessários para garantir conforto e funcionalidade no dia a dia.
